Desde la entrada en vigencia del Decreto de Necesidad y Urgencia (D.N.U.) 70/2023, se ha derogado la Ley de Alquileres que regía las actualizaciones de los cánones locativos. Es importante señalar que las disposiciones contenidas en dicho D.N.U. solo son aplicables a los nuevos contratos de locación suscriptos con posterioridad a su entrada en vigor.
En este contexto, se han iniciado diversas negociaciones para actualizar los cánones locativos conforme a la inflación. En la mayoría de los casos, se emplean los Índices de Precios al Consumidor para calcular los coeficientes de actualización y determinar los porcentajes de incremento, tomando en consideración el plazo establecido. Aunque las partes tienen la facultad de definir el plazo de actualización libremente, se recomienda optar por un período trimestral para las locaciones comerciales y cuatrimestral para las residenciales/habitacionales.
A continuación, presentaremos un caso a modo de ejemplo de actualización trimestral:
Notas: Al ser la actualización TRIMESTRAL, surge la duda de por qué se utiliza el I.P.C. de Diciembre 2023 si los meses que estamos actualizando son Enero Febrero y Marzo 2024. Esto es así porque los Índices de Precios al Consumidor se ubican al final de cada mes. Entonces al tomar el IPC de Diciembre 23 nos estamos posicionando en el nivel de precios al final de Diciembre 23 o bien, principios de Enero 24 hasta fines de Marzo 24 (IPC Marzo 24). Si utilizáramos erróneamente el IPC Enero 24 al IPC Marzo 2024, solo estaríamos considerando la inflación correspondiente a los meses de Febrero 24 y Marzo 24 (Solo dos meses y no tres como plantea la actualización).
Otra duda que suele aparecer es por qué no se realiza una simple suma aritmética de los % para acumular la inflación de los tres meses. Esto sería incorrecto porque cada % está calculado sobre el nivel de precios del mes anterior y no sobre el mes base.
Para el próximo trimestre que corresponda la actualización, se realiza el mismo procedimiento tomando como mes base el de Abril 2024 y el canon locativo de $ 151.621.
Comentarios adicionales: Si bien reconocemos que la libertad de contratación es fundamental al negociar un contrato entre las partes y que la reforma era completamente necesaria para revitalizar la rentabilidad del alquiler de inmuebles y, por ende, iniciar la recuperación del mercado inmobiliario, también creemos en la aplicación de un criterio prudente al fijar las actualizaciones. Especialmente en lo que respecta a las locaciones habitacionales, siendo que este es un asunto de interés público.